by masahat.news

Feb 21, 2026

(5)

Share

محار الحسن، مساحات

في ظل التحولات الاقتصادية السريعة التي يشهدها الخليج، يبرز سوقا العقارات في دبي والرياض كأبرز نموذجين متباينين في استراتيجيات التسعير خلال 2025-2026. دبي تتبع نهجاً يعتمد على الفخامة والجاذبية العالمية، مع أسعار مرتفعة مدفوعة بالطلب الدولي والعلامات التجارية، بينما تتبنى الرياض استراتيجية التوازن التنظيمي المدعوم حكومياً، تهدف إلى كبح المضاربات وضمان الاستدامة والوصولية للمواطنين، مع الاستعداد لجذب المستثمرين الأجانب اعتباراً من يناير 2026.

دبي.. تسعير فاخر مدعوم بالطلب الدولي والعرض الضخم

شهد سوق دبي العقاري عام 2025 أداءً قياسياً، حيث بلغت قيمة المعاملات السكنية 544.2 مليار درهم بنمو 25% سنوياً، مع 205,400 صفقة (ارتفاع 18%)، وفق تقرير Knight Frank Dubai Residential Market Review Q4 2025. تركزت الزخم في الشريحة الفاخرة، حيث تجاوزت أسعار المنازل الرئيسية 4300 درهم للقدم المربع، مع مبيعات فوق 10 ملايين دولار بلغت 9.05 مليار دولار (نمو 27.7%).

استراتيجيات التسعير في دبي تعتمد على عدة عوامل أولها التسعير المرتفع للعلامات التجارية (Branded Residences) حيث توفر علاوة سعرية تصل إلى 60-70% مقارنة بالعقارات غير المعلمة، مدعومة بطلب الأثرياء العالميين.

كذلك يعد التسعير الديناميكي في المشاريع الجديدة (Off-plan) واحد من أهم العوامل فمعظم المبيعات (حوالي 75% في بعض الفترات) تتم عبر الخارطة، مع أسعار تتدرج صعوداً مع تقدم الإنشاءات.

ولا ننسى التركيز على العوائد الإيجارية (6-9%)، لكن مع توقعات استقرار الإيجارات في 2026 (نمو 0% في بعض التقارير) بسبب العرض الكبير (أكثر من 130 ألف وحدة جديدة متوقعة).

خبراء مثل Knight Frank يتوقعون نمواً معتدلاً في 2026: +3% للشريحة الفاخرة و+1% للسوق الرئيسي، مع انتقال السوق إلى مرحلة \\\"نضج\\\" بعد سنوات الازدهار الاستثنائي. وفي الجهة المقابلة يرى محللون أن التصحيح المحتمل (انخفاض مزدوج الأرقام في بعض التوقعات مثل Fitch) يأتي من ضخ 210 آلاف وحدة في 2025-2026، مما يدفع المطورين إلى استراتيجيات تسعير أكثر تنافسية لضمان الإشغال.

الرياض.. تسعير متوازن مدعوم بالتنظيم الحكومي

في المقابل، شهدت الرياض في 2025 تحولاً نحو الاستقرار بعد سنوات النمو السريع. ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 10.6% في بعض الفترات، لكن المعاملات انخفضت بنسبة 31% في النصف الأول (قيمة 29 مليار ريال)، وفق Knight Frank Saudi Arabia Residential Market Review Summer 2025. دخل السوق مرحلة \\\"إعادة التوازن\\\" بفضل حزمة التوازن العقاري وتجميد الإيجارات لخمس سنوات.

في الرياض نجد أن استراتيجيات التسعير الرئيسية تتمثل بالتسعير المرجعي الحكومي عبر منصة التوازن العقاري، التي توفر وحدات بسقف سعري (لا يتجاوز 1500 ريال/م² في أحياء استراتيجية)، لكسر الاحتكار وتعزيز الوصولية.

ويعد التركيز على القيمة مقابل المال، مع انخفاض متوسط سعر المتر بنسبة تصل إلى 10% في بعض المناطق، وانخفاض مؤشر الأسعار لأول مرة منذ 4 سنوات (تراجع 0.7% في Q4 2025) واحدا من الاستراتيجيات المهمة في التسعير .

أضف إلى ذلك العوائد الإيجارية العالية (8-12% في بعض التقارير، مقارنة بـ6-7% في دبي)، لكن مع تجميد الزيادات، مما يجعل السوق أكثر جاذبية للدخل الثابت.

وبناء على ذلك يتوقع الخبراء نمو أسعار معتدلاً في 2026 (4-7%، متوسط 5.5%)، مدعوماً برؤية 2030 وEXPO 2030، مع دخول قانون التملك الأجنبي حيز التنفيذ في يناير 2026، مما يفتح أبواباً جديدة دون تكرار نموذج دبي الفاخر.

فيصل الدرّاني، رئيس البحث في Knight Frank MENA، يرى أن دبي انتقلت إلى مرحلة \\\"السوق الناضج\\\"، بينما الرياض تشهد \\\"إعادة توازن صحية\\\" مدعومة بحكومياً. أما خبراء Sands of Wealth فيؤكدون أن الرياض تقدم \\\"فرص نمو رأسمالي أعلى\\\" مع عوائد إيجارية متفوقة، لكن دبي تبقى الأكثر استقراراً وجاذبية للمستثمرين الدوليين.

في النهاية، يعكس التباين بين المدينتين فلسفتين مختلفتين: دبي تراهن على التميز العالمي، والرياض على الاستدامة الوطنية. مع دخول 2026، قد يشهد السوقان تكاملاً أكبر، حيث تكمل الرياض دبي بدلاً من منافستها مباشرة.